פסק-דין בתיק ו"ע 11460-09-11

1.         ערעור על החלטת המשיב בגדרה נדחתה השגה שהגישו העוררים על שומת מס שבח שהוצאה להם בגין מכירת זכויות חכירה בבית מגורים.

            המחלוקת שבמוקד הדיון עניינה הערכת שווי דירת המגורים  בשים לב להשפעתן של זכויות בנייה נוספת במגרש, או מדויק יותר-  כיצד להתחשב בעת הערכת השווי בזכויות בנייה על פי תכניות מתאר תקפה אשר מימושן מותנה בהסכמת בעל המקרקעין - מינהל מקרקעי ישראל.

רקע

2.         העוררים ירשו את זכויות החכירה של המנוחים ברחני חביב ז"ל וברחני ביה ז"ל, בנכס המהווה בית מגורים ומצוי בישוב עין שריד (גוש 8808 חלקה 18/1, רח' העגור 16א') (להלן: "הנכס"). המדובר במגרש בשטח של כ- 1,100 מ"ר ועליו בית מגורים בשטח של כ-94 מ"ר.

בית המשפט לענייני משפחה שדן בחלוקת עיזבון המנוחים, מינה את עורכי הדין מירב שחר ושלומי אביטן ככונסי נכסים של זכויות החכירה לצורך מכירתן (בתיק תמ"ש 33620/08). ביום 26/7/10 נערך ונחתם הסכם בין כונסי הנכסים לרוכשים, סיימון ויאנה שפטר, ולפיו נמכרו זכויות העוררים בנכס תמורת סך של 2,240,000 ש"ח.

3.         העוררים הגישו הצהרה כנדרש על פי סעיף 73 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963, הצהירו כי מלוא התמורה שולמה בגין מכירת דירת המגורים וביקשו לפטור אותם מתשלום מס השבח. המשיב לא קיבל את ההצהרה וקבע כי מחיר העסקה הושפע מזכויות לבנייה נוספת במגרש.

בהתאם קבע המשיב כי שווי בית המגורים הנו בגובה תקרת הפטור על פי סעיף 49 ז' (א) לחוק מיסוי מקרקעין - 1,700,000 ש"ח (כשיעור התקרה ביום העסקה). על יתרת התמורה, 540,000 ש"ח, הוטל מס שבח. בהתאם, הוצאו לעוררים שומות מס לתשלום כאשר כל עורר חויב במס בגין רבע מהתמורה העולה על סכום הפטור. השגה שהגישו העוררים נדחתה ועל כן הוגש הערעור העומד להכרעה כעת.

4.         העובדות הצריכות לעניין אינן שנויות למעשה במחלוקת. מתברר, כי המורישים חכרו את הנכס מהמינהל בשנת 1981. לאחר פטירת המנוחים, ביום 25/3/12, נחתם הסכם חכירה חדש בין העוררים למינהל (סומן מע/1). על פי חוזי החכירה חכרו המורישים, ובעקבותיהם העוררים, את הנכס לתקופה של 49 שנים מיום 1/1/81. בהסכם צוין כי שטח הנכס הנו 1,081 מ"ר ומטרת החכירה הינה מגורים. כן צוין כי קיבולת הבנייה המותרת הינה 160 מ"ר.

5.         לאחר תחילת תקופת החכירה על ידי המנוחים שונו תכניות המתאר החלות על הנכס. ביום 18/7/85 פורסמה למתן תוקף תכנית המתאר צש/9 - 9/21 וביום 27/5/90 פורסמה למתן תוקף תכנית המתאר צש/0 - 2/0. על פי תכניות מתאר אלו שונה שטח המגרש והוא הוגדל ל-1,130 מ"ר. כמו כן נקבעו זכויות בנייה נוספות במגרש. נקבע כי ניתן לבנות בית דו משפחתי בשטח של 40% משטח המגרש בשתי קומות, או 30% בקומה אחת. כמן כן, ניתן לבנות מבני עזר עד 45 מ"ר. יוצא, שניתן להרחיב את הבנייה לשטח של כמעט 500 מ"ר.

הטענות

6.         העוררים טוענים כי התמורה שנקבעה בהסכם לא הושפעה מזכויות בנייה נוספת, שכן זכויות הבנייה הנוספות על פי תכניות המתאר אינן של חוכרי המגרש אלא של המינהל.

            העוררים מדגישים, כי על פי הסכמי החכירה, הן המקורי והן החדש (מע/1), קיבולת הבנייה המותרת לחוכרים הינה רק 160 מ"ר. כל בנייה נוספת מותנית ברכישת הזכויות מהמינהל, דהיינו בתשלום דמי היוון ודמי היתר למינהל.

            העוררים מפנים להנחיות המינהל השונות ומסיקים מהן כי כל עוד לא ירכשו זכויות בנייה נוספות מהמינהל, זכויות הבנייה במגרש מוגבלות ומשמעות הדבר הנה כי הסך של 2,240,000 ש"ח ששולם, שולם עבור בית המגורים בלבד.

7.         המשיב לעומתם טוען, כי שווי בית המגורים אינו עולה על 1,700,000 ש"ח. המשיב סומך עמדתו על חוות דעתו של השמאי מר א' בוחניק. לפיכך טוען המשיב, כי כל תשלום העולה על הערכת השווי, משקף תשלום בגין זכויות בנייה.

המשיב מדגיש כי פיצול בין שווי דירת המגורים לשווי זכויות בנייה נוספות יכול להיעשות לא רק כאשר קיימות זכויות בנייה מאושרות על פי תכנית מתאר תקפה ועל פי היתרים של המינהל, אלא גם כאשר קיים צפי לתוספת זכויות בנייה. 

            המשיב סומך טענותיו גם על תעודת עובד ציבור של הגב' סופיה מיכלינה, עובדת במחלקת חוזים במנהל (מש/3), שבה הבהירה כי לאחר תשלום דמי היוון ניתן לבנות בנכס עד 240 מ"ר ללא תשלום דמי היתר. מעבר לשטח זה  ניתן לבנות עד מלוא היקף הזכויות על פי תכניות המתאר בכפוף לתשלום דמי היתר בשיעור 31% מעלית ערך הקרקע ובסכומים המפורטים בסעיף 4 לתעודת עובד הציבור. לגישת המשיב, יש לפצל התמורה ששולמה בין התשלום בגין זכויות החכירה עבור דירת המגורים ולבין התשלום עבור זכויות הבנייה הנוספות.

דיון והכרעה

8.         כפי שנפרט להלן, הגענו למסקנה כי דין הערר להידחות וכי לא נפל כל פגם באופן שבו פיצל המשיב את התמורה. נפתח במספר הערות ביחס לפטור על פי סעיף 49 ז' לחוק מיסוי מקרקעין.

9.         מס שבח מוטל על מכירת כל זכות במקרקעין (סעיף 6 לחוק מיסוי מקרקעין). עם זאת, המחוקק ביקש לפטור מתשלום מס עסקאות שונות. אחד הפטורים המובהקים והמוכרים ביותר הנו הפטור למכירת דירת מגורים. תכלית הענקת פטור למכירת דירת מגורים הנה מתן אפשרות לבעלי נכסים לרכוש נכס חלופי לנכס הנמכר. הנחת המחוקק הנה כי בעלי דירות עשויים להידרש למכירתן לצורך רכישת דירה חלופית,  בשל מעבר למקום מגורים חדש, בשל הגדלת צרכי המשפחה, לצורך שיפור תנאי המגורים וכו' (ראו, י' הדרי, מיסוי מקרקעין, כרך א' 419 (מהדורה שניה, 1993); וכן ע"א 3489/99 מנהל מס שבח מקרקעין, חיפה נ' עברי, פ"ד נז(5) 569 (2003); ע"א 3815/99 טובי נ' מנהל מס שבח מקרקעין, פ"ד נז(6) 108 (2003)).